中國 商業地產行業未來發展趨勢及投資前景預測報告

2012-2017年中國 商業地產行業未來發展趨勢及投資前景預測報告
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【報告編號】 89722
【出版機構】 北京產業研究院
【出版日期】 2012年12月
【報告格式】 [紙質版]: 6500元 [電子版]:6800元 [紙質+電子]:7000元 (價格有折扣)
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正文目錄
第一章　商業地產行業相關概述 29
1.1　房地產概念闡釋 29
1.1.1　房地產的定義 29
1.1.2　房地產的特征 29
1.1.3　房地產的自然形態 31
1.1.4　房地產的類別 33
1.2　房地產行業概述 34
1.2.1　房地產行業的定義 34
1.2.2　房地產行業的主要領域 34
1.2.3　房地產行業的特點 35
1.2.4　房地產行業的地位 35
1.3　房地產市場分析的內容和特點 37
1.3.1　房地產市場分析的層次 37
1.3.2　房地產市場分析的內容 37
1.3.3　房地產市場分析的特點 41
1.3.4　提高房地產市場分析有效性的途徑 42
1.4　商業地產的相關概述 43
1.4.1　商業地產的定義 43
1.4.2　商業地產的分類 43
1.4.3　商業地產的模式 44
1.4.4　商業地產發展規模分級 45
第二章　房地產行業發展概況 47
2.1　中國房地產行業的發展綜述 47
2.1.1　改革開放30年中國房地產的發展概述 47
2.1.2　中國房地產行業呈現短周期化特征 70
2.1.3　中國房地產行業整體利潤率超過30% 71
2.1.4　中國房地產行業泡沫淺析 73
2.2　2008年中國房地產行業的發展 76
2.2.1　2008年中國房地產行業運行狀況 76
2.2.2　2008年中國房地產市場運行特點 79
2.2.3　2008年中國房地產行業熱點回顧 83
2.2.4　2008年影響中國房地產市場的國內外因素分析 86
2.3　2009年中國房地產行業的發展 91
2.3.1　2009年中國房地產行業運行狀況 91
2.3.2　2009年中國房地產市場發展特征 93
2.3.3　2009年中國房地產市場發展動態 97
2.3.4　2009年中國房地產市場熱點回顧 98
2.4　2010-2011年11月中國房地產市場的發展 99
2.4.1　2010年中國房地產市場運行狀況 99
2.4.2　2010年中國房地產市場的發展特征 101
2.4.3　2010年中國房地產市場的熱點回顧 102
2.4.4　2010年成中國房地產市場調控年 108
2.4.5　2011年1-11月我國房地產市場運行概況 114
2.4.6　2011年11月政府稱房地產調控政策將堅定實施 120
2.5　中國房地產行業面臨的問題及考驗 121
2.5.1　中國房地產業當前需注意的問題 121
2.5.2　中國房地產行業面臨的危機 122
2.5.3　中國房地產市場供需結構明顯失衡 123
2.5.4　中國房地產回升過快或將帶來不利影響 123
2.6　中國房地產行業的對策及建議 126
2.6.1　中國房地產行業發展主要對策分析 126
2.6.2　中國房地產市場調控應走法制化道路 130
2.6.3　中國房地產制度改革和市場發展的對策 132
2.6.4　規范我國房地產行業稅收管理的對策 134
第三章　中國房地產行業需求分析 138
3.1　中國的人口現狀 138
3.1.1　人口規模及其變化 138
3.1.2　人口結構 139
3.1.3　人口素質狀況 139
3.1.4　人口分布狀況 141
3.2　房地產市場需求形勢分析 143
3.2.1　房地產不同的需求差異 143
3.2.2　中國房地產供需比率分析 148
3.2.3　我國房地產市場需求受四大問題制約 149
3.2.4　近中期我國房地產需求形勢看好 150
3.3　影響房地產消費需求的主要因素 150
3.3.1　人口因素 150
3.3.2　城市化因素 152
3.3.3　收入因素 153
3.3.4　城市拆遷改造因素 154
3.3.5　投資投機因素 154
第四章　中國商業地產發展分析 155
4.1　中國商業地產發展概述 155
4.1.1　我國商業地產市場發展回顧 155
4.1.2　影響商業地產發展潛力的相關因素 156
4.1.3　我國商業地產行業發展的金融環境 160
4.1.4　中國商業地產市場開發模式開始轉型 161
4.2　2008-2009年中國商業地產的發展 169
4.2.1　2008年中國商業地產市場運行綜述 169
4.2.2　2008年中國商業地產細分市場透析 170
4.2.3　2009年中國商業地產市場發展特征 172
4.2.4　2009年中國商業地產市場新形勢分析 173
4.3　2010-2011年中國商業地產的發展 174
4.3.1　2010年中國商業地產增長達新高 174
4.3.2　2010年中國商業地產市場繁榮發展 174
4.3.3　2010年中國商業地產發展新特點 175
4.3.4　2010年中國商業地產行業重大事件 175
4.3.5　2011年上半年我國商業地產市場發展態勢 178
4.3.6　2011年商業地產市場或已進入調控視野 180
4.4　中國“地產+商業”運營模式探討 181
4.4.1　“地產+商業”運營模式的優劣分析 181
4.4.2　“地產+商業”運營模式的典型案例 182
4.4.3　“地產+商業”運營模式產生競爭優勢的機理 184
4.5　中國商業地產經營策略的比較 186
4.5.1　零散銷售、統一經營 186
4.5.2　零散銷售、各自經營 186
4.5.3　整體出售、整體經營 187
4.5.4　整體出租、整體經營 187
4.5.5　零散出租、各自經營 188
4.6　中國商業地產面臨的挑戰與問題 188
4.6.1　中國商業地產市場的四大困擾 188
4.6.2　制約中國商業地產發展的主要因素 190
4.6.3　國內商業地產項目開發面臨的挑戰 191
4.6.4　我國商業地產行業發展的弊病分析 192
4.7　中國商業地產市場發展的對策 199
4.7.1　發展中國商業地產市場的對策措施 199
4.7.2　我國商業地產行業發展的思路淺析 201
4.7.3　中國商業地產開發策略分析 203
4.7.4　中國商業地產行業亟待創新模式 203
4.7.5　壯大中國商業地產市場的政策建議 204
第五章　商鋪地產市場 206
5.1　中國商鋪市場概況 206
5.1.1　商鋪市場的發展變化 206
5.1.2　商鋪地產成為“金礦” 206
5.1.3　中國商鋪地產發展迅猛的原因 207
5.2　2008-2011年商鋪市場的發展 209
5.2.1　2008年中國商鋪市場分析 209
5.2.2　2009國內各城市商鋪市場排名 210
5.2.3　2010年房產新政助推商鋪市場迅速升溫 211
5.2.4　2010年商鋪市場呈現發展新模式 212
5.2.5　2011年我國商鋪市場需求強勁 213
5.3　重點城市商鋪市場現狀分析 213
5.3.1　北京 213
5.3.2　上海 216
5.3.3　廣州 219
5.3.4　深圳 220
5.4　產權式商鋪及相關法律問題淺析 223
5.4.1　中國產權式商鋪的興起及發展 223
5.4.2　產權式商鋪發展的現狀考察與法律困境 224
5.4.3　產權式商鋪經營模式完善構想 232
5.4.4　產權式商鋪模式將不斷走向完善 235
5.5　商鋪地產投資分析 235
5.5.1　商鋪獨具六大投資價值 235
5.5.2　2010年投資者看好的商鋪的特征 237
5.5.3　商鋪投資趨勢與成功要素 239
5.5.4　商鋪投資的個性化形式 240
5.5.5　七類商鋪的投資分析及策略 242
5.6　商鋪投資風險與對策 269
5.6.1　投資商鋪的風險及對策 269
5.6.2　投資產權式商鋪的法律風險分析 275
5.6.3　投資地鐵商鋪需謹慎 280
5.6.4　避免商鋪風險的具體操作步驟 280
5.7　商鋪地產面臨的問題 284
5.7.1　商鋪市場四大問題需改善 284
5.7.2　商鋪投資熱中的冷思考 285
5.7.3　社區商鋪投資應注意的問題 287
5.7.4　商鋪市場遭遇三大瓶頸 287
第六章　寫字樓市場 289
6.1　中國寫字樓市場發展綜述 289
6.1.1　中國寫字樓發展史及種類回顧 289
6.1.2　2009年我國寫字樓市場的發展 292
6.1.3　2010年中國寫字樓市場發展勢頭趨好 294
6.1.4　2010年中國寫字樓開發投資概況 294
6.1.5　2010年中國寫字樓市場銷售概況 294
6.1.6　2011年上半年寫字樓市場發展狀況 295
6.2　2010年中國寫字樓市場分區域發展概況 296
6.2.1　華北地區 296
6.2.2　華東地區 297
6.2.3　華南地區 298
6.2.4　中西部地區 299
6.3　2010-2011年上半年中國四大城市寫字樓市場發展 299
6.3.1　北京 299
6.3.2　上海 302
6.3.3　廣州 305
6.3.4　深圳 306
6.4　寫字樓市場營銷分析 308
6.4.1　寫字樓需求變化的模型研究 308
6.4.2　寫字樓的營銷階段與手段 312
6.4.3　寫字樓營銷策略探討 315
6.4.4　寫字樓整棟銷售秘訣解讀 317
6.5　寫字樓市場投資分析 318
6.5.1　投資寫字樓需注意的問題 318
6.5.2　小戶性寫字樓成投資新寵 320
6.5.3　投資寫字樓的三大風險 322
6.6　寫字樓市場發展趨勢 322
6.6.1　中國寫字樓市場未來將高速發展 322
6.6.2　寫字樓產品未來發展幾大趨勢 326
6.6.3　中國寫字樓細分化發展方向分析 328
第七章　工業地產市場 330
7.1　中國工業地產市場概況 330
7.1.1　工業地產成房地產開發新熱點 330
7.1.2　工業地產發展的特征 331
7.1.3　全國工業地產布局整體內移 333
7.1.4　中國工業地產開發四大模式概述 335
7.1.5　我國工業地產國家政策解讀 337
7.1.6　2010年房地產新政激發工業地產呈現新面貌 345
7.1.7　2011年工業地產市場發展勢頭強勁 348
7.2　中國各大城市工業地產的發展動態 348
7.2.1　上海市 348
7.2.2　北京市 350
7.2.3　廣州市 353
7.2.4　武漢市 355
7.2.5　成都市 357
7.2.6　天津市 359
7.2.7　重慶市 362
7.3　中國工業地產投資分析 364
7.3.1　工業地產的投資價值 364
7.3.2　我國工業地產投資形勢分析 365
7.3.3　工業地產投資風險及建議 368
7.3.4　“微型工業”掀起工業地產投資熱潮 369
7.4　工業地產新融資渠道REITS分析 371
7.4.1　REITs融資的優勢簡述 371
7.4.2　REITs引領工業地產開發潮流 373
7.4.3　工業地產開發有望受益REITs 374
7.4.4　REITs將有望成為工業地產融資主渠道 375
7.5　中國工業地產的發展前景 379
7.5.1　宏觀調控下中國工業地產發展可期 379
7.5.2　工業地產極具升值價值 381
7.5.3　中國工業地產發展趨勢分析 382
第八章　購物中心地產市場 383
8.1　購物中心地產發展概況 383
8.1.1　中國購物中心的發展歷程描述 383
8.1.2　中國購物中心發展格局 384
8.1.3　中國購物中心發展的特點解析 385
8.1.4　新政下開發商揮師商業地產投建購物中心 387
8.1.5　國內購物中心累計投資額統計 389
8.1.6　中國購物中心從開發時代向運營時代轉變 390
8.1.7　郊外型購物中心發展研究 393
8.2　部分區域購物中心發展概況 401
8.2.1　北京 401
8.2.2　上海 404
8.2.6　武漢 408
8.2.7　青島 409
8.2.8　煙臺 409
8.2.9　三亞 411
8.3　購物中心地產投資的定位與策略 412
8.3.1　商業地產的定位條件 412
8.3.2　購物中心以專業化推動產業化之路 415
8.3.3　投資購物中心地產的方法 419
8.3.4　購物中心招商租賃策略分析 422
8.3.5　人性化設計成購物中心投資關注要點 427
8.4　購物中心的開發流程探討 429
8.4.1　購物中心開發的方式及特點 429
8.4.2　調研與論證 430
8.4.3　立項與決策 430
8.4.4　選址與選型 431
8.4.5　規劃與設計 432
8.4.6　融資與招商 434
8.5　投資開發購物中心的決策基礎探析 435
8.5.1　問題演變的過程 435
8.5.2　解析購物中心開發決策的基礎因素 436
8.5.3　開發商應認真了解消費市場的需求情況 439
8.6　購物中心的商戶關系分析 440
8.6.1　共生的定義 440
8.6.3　購物中心商戶關系結論 447
8.7　購物中心地產問題與策略分析 447
8.7.1　國內購物中心發展存在的問題 447
8.7.2　中國購物中心發展的機遇與策略 450
8.7.3　做購物中心需要有長遠的準備 453
8.7.4　淺析二三線城市購物中心發展思路 455
第九章　北京商業地產市場 457
9.1　2007-2010年北京商業地產整體回顧 457
9.1.1　2007年北京商業地產凸顯四大熱點 457
9.1.2　2008北京商業地產市場回顧 459
9.1.3　2009年北京商業地產發展狀況分析 462
9.1.4　2010年北京商業地產市場整體向好 465
9.2　2010年北京商業地產市場動態 473
9.2.1　房地產調控利好商業地產 473
9.2.2　商業地產銷售異?；鸨?474
9.2.3　短暫觀望期后商業地產成交量大增 476
9.2.4　商業地產上揚趨勢維持至年底 477
9.3　2011年北京商業地產市場發展形勢及動態 478
9.3.1　2011年上半年北京商業地產市場成交概況 478
9.3.2　2011年7月北京商業地產市場成交概況 485
9.3.3　2011年11月北京商業地產市場動態 486
9.3.4　2011年1-11月北京商業地產市場不斷升溫 487
9.4　北京商業地產投資分析 490
9.4.1　2009年北京商業地產外資并購率大幅下降 490
9.4.2　2010年北京樓市低迷資金涌入商業地產 490
9.4.3　2010年四個高投資價值商業地產項目現身北京 495
9.4.4　2011年麗澤商務區成北京商業地產投資熱點 496
9.4.5　商業地產投資北京之攻略 498
9.4.6　北京商鋪投資需要防范三道風險 500
9.5　北京商業地產面臨的問題及策略 501
9.5.1　北京商業地產開發與經營管理脫節 501
9.5.2　北京商業地產市場租金兩極化加重 502
9.5.3　北京商業地產面臨的問題 505
9.5.4　商業地產亟需專業化運作 507
9.5.5　實現北京商業地產的可持續發展 509
9.6　北京商業地產趨勢與預測 511
9.6.1　北京商業地產走向與前景預測 511
9.6.2　2011年北京商業地產供應預測 514
9.6.3　軌道沿線是未來北京商業地產市場熱點 514
9.6.4　北京高端商業地產將進一步發展 518
第十章　上海商業地產市場 524
10.1　長三角區域經濟一體化下的商業地產 524
10.1.1　長三角商業地產發展的特征 524
10.1.2　開發商跨區域投資長三角商業地產成趨勢 525
10.1.3　長三角商業地產存在的問題 527
10.1.4　長三角商業地產發展的趨勢 528
10.2　上海市商業地產市場現狀 530
10.2.1　2007年上海商業地產不斷完善呈現新布局 530
10.2.2　2008年上海商業地產發展回顧 532
10.2.3　2009年上海商業地產市場逐步回暖 534
10.2.4　2010年上海商業地產市場快速發展 538
10.2.5　2011年上半年上海商業地產相對平穩 538
10.2.6　2011年11月上海出臺商業地產限貸新規 539
10.3　上海商業地產發展存在的問題 541
10.3.1　上海商業地產市場供求失衡 541
10.3.2　上海繁華地段的高端商業地產一鋪難求 542
10.3.3　上海商業地產結構性過剩甲級寫字樓緊缺 544
10.4　上海商業地產投資分析 545
10.4.1　2010年投資者密切關注上海商業地產 545
10.4.2　2010年英國高富諾投資上海商業地產 545
10.4.3　受世博會影響上海商業地產投資前景看好 546
10.4.4　2011年上海商業地產投資風險升級 547
10.4.5　上海商業地產投資四大結構性矛盾 548
10.5　上海商業地產展望與走向 550
10.5.1　上海商業地產市場的前景趨勢展望 550
10.5.2　未來上海商業地產市場發展方向 551
10.5.3　郊區成上海商業地產未來發展重點 551
10.5.4　未來上海商業地產新主流 552
第十一章　廣州商業地產市場 555
11.1　廣州商業地產市場概況 555
11.1.1　廣州商業地產發展歷程 555
11.1.2　廣州市商業地產的區域分布及介紹 564
11.1.3　廣州商業地產的發展現況 567
11.2　2008-2011年廣州商業地產市場的發展 568
11.2.1　2008年廣州商業地產重大事件回顧 568
11.2.2　2009年廣州商業地產市場分析 571
11.2.3　2009年廣州商業地產重大事件綜述 572
11.2.4　2010年廣州商業地產的發展 573
11.2.5　2011年廣州商業地產市場發展態勢 574
11.3　廣州商業地產的投資機會 579
11.3.1　廣州商業地產投資恰逢時機 579
11.3.2　廣州商業地具有較高的投資回報率 579
11.3.3　2010年廣州商鋪成投資熱點 581
11.3.4　2010年廣州寫字樓投資兩極化 583
11.3.5　2011年廣州商業地產投資繼續受青睞 586
11.4　廣州商業地產面臨的問題及對策 587
11.4.1　商業地產缺乏規劃引導 587
11.4.2　大賣場缺乏吸引力 589
11.4.3　同質化造成低利潤 589
11.4.4　應尋找新的突破口 590
11.5　廣州商業地產發展前景 591
11.5.1　廣州商業地產市場仍有很大增長空間 591
11.5.2　廣州商業地產市場迎來發展新機遇 592
11.5.3　未來仍將是廣州商業地產的良好發展期 592
11.5.4　廣州寫字樓市場市場前景看好 593
第十二章　深圳商業地產市場 595
12.1　深圳商業地產市場概況 595
12.1.1　深圳商業地產及重點商業項目介紹 595
12.1.2　深圳商業地產發展現狀綜述 596
12.1.3　2009年深圳商業地產市場淺析 601
12.1.4　2010年深圳商業地產市場逆市向上 603
12.1.5　2011上半年深圳商業地產市場概況 604
12.2　深圳商業地產投資分析 605
12.2.1　深圳商業地產投資回報率較高 605
12.2.2　深圳商業地產仍有較大投資潛力 607
12.2.3　經濟型酒店成深圳商業地產投資新熱點 609
12.2.4　深圳商業地產投資暗藏危險 611
12.2.5　深圳商業地產投資策略 612
12.3　深圳商業地產的軟肋 614
12.3.1　深圳商業地產急待整合 614
12.3.2　深圳地產文化營銷需更準確細分市場 616
12.3.3　深圳商業地產急需成熟策劃人員 618
12.3.4　人才缺乏制約深圳商業地產發展 621
12.4　深圳商業地產發展前景趨勢 622
12.4.1　深圳商業地產發展前景廣闊 622
12.4.2　深圳商業地產市場未來發展預測 624
12.4.3　深圳商業地產發展走向分析 625
12.4.4　深圳商業地產經營呈三大趨勢 625
第十三章　其他主要城市商業地產市場 628
13.1　成都 628
13.1.1　2008年成都商業地產深度透析 628
13.1.2　2010年調控政策帶動成都商業地產銷量上漲 629
13.1.3　2010年成都商業地產市場迅速發展 632
13.1.4　2011年上半年成都商業地產市場發展狀況 634
13.1.5　制約成都商業地產發展的主要因素 636
13.1.6　成都商業地產三大投資熱點商業圈 638
13.1.7　成都市商業地產發展方向 642
13.1.8　成都商業地產未來發展趨勢研究 645
13.2　武漢 646
13.2.1　2009年武漢商業地產市場爆發式增長 646
13.2.2　武漢商業地產呈良好發展態勢 648
13.2.3　2010年武漢商業地產市場集體升溫 650
13.2.4　2011年上半年武漢商業地產市場概況 652
13.2.5　武漢商業地產“火”而不“熱”的原因分析 655
13.2.6　武漢商業地產發展的瓶頸及建議 656
13.2.7　武漢商業地產面臨新機遇 658
13.3　大連 660
13.3.1　大連商業地產發展歷程 660
13.3.2　2010年大連商業地產迎來黃金發展期 660
13.3.3　2011年大連商業地產市場明顯升溫 661
13.3.4　大連社區商業成“焦點” 662
13.3.5　大連商業地產以永續經營觀面對“過熱” 662
13.3.6　大連商業地產前景誘人 666
13.4　杭州 666
13.4.1　杭州商業地產運營模式探討 666
13.4.2　2007年杭州商業地產市場回顧 670
13.4.3　2008杭州商業地產市場出現萎靡狀態 671
13.4.4　2009杭州商業地產“一路凱歌” 672
13.4.5　2010年杭州商業地產再掀投資熱潮 677
13.4.6　2011年杭州商業地產市場發展態勢 680
13.4.7　杭州的商業地產亟須多元化發展 681
第十四章　重點企業分析 683
14.1　萬科企業股份有限公司 683
14.1.1　公司簡介 683
14.1.2　2009年1-12月萬科經營狀況分析 685
14.1.3　2010年1-12月萬科經營狀況分析 686
14.1.4　2011年1-11月萬科經營狀況分析 688
14.2　金地（集團）股份有限公司 688
14.2.1　公司簡介 688
14.2.2　2009年1-12月金地集團經營狀況分析 689
14.2.3　2010年1-12月金地集團經營狀況分析 690
14.2.4　2011年1-11月金地集團經營狀況分析 692
14.3　上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司 693
14.3.1　公司簡介 693
14.3.2　2009年1-12月陸家嘴經營狀況分析 694
14.3.3　2010年1-12月陸家嘴經營狀況分析 695
14.3.4　2011年1-11月陸家嘴經營狀況分析 696
14.4　廣州珠江實業開發股份有限公司 697
14.4.1　公司簡介 697
14.4.2　2009年1-12月珠江實業經營狀況分析 699
14.4.3　2010年1-12月珠江實業經營狀況分析 700
14.4.4　2011年1-11月珠江實業經營狀況分析 702
14.5　天津市房地產發展（集團）股份有限公司 703
14.5.1　公司簡介 703
14.5.2　2009年1-12月天房發展經營狀況分析 704
14.5.3　2010年1-12月天房發展經營狀況分析 705
14.5.4　2011年1-11月天房發展經營狀況分析 707
14.6　上市公司財務比較分析 707
14.6.1　盈利能力分析 707
14.6.2　成長能力分析 708
14.6.3　營運能力分析 708
14.6.4　償債能力分析 709
第十五章　中國商業地產的競爭格局 710
15.1　中國房地產行業的競爭格局 710
15.1.1　中國房地產競爭格局及發展模式 710
15.1.2　中國房產業借力融資平臺形成競爭優勢 711
15.1.3　中國房地產市場轉為品牌企業的競爭 712
15.1.4　房地產市場中的低成本競爭戰略 714
15.1.5　低碳技術將成為房地產業新的競爭力 718
15.2　中國商業地產的競爭分析 719
15.2.1　中國商業地產市場競爭態勢 719
15.2.2　中國商業地產市場競爭全面升級 720
15.2.3　商業地產競爭激烈風險凸現 722
15.2.4　中國商業地產競爭面臨的風險 723
15.3　中國各大城市商業地產競爭 727
15.3.1　濟南 727
15.3.2　天津 728
15.3.3　成都 732
15.3.4　合肥 733
15.3.5　廈門 734
第十六章　中國商業地產融資分析 738
16.1　中國房地產行業的融資概況 738
16.1.1　中國房地產融資渠道現狀分析 738
16.1.2　中國房地產融資的模式分析 743
16.1.3　房地產上市公司主要以公司債方式募集資金 759
16.1.4　信托創新房地產直接融資模式 760
16.1.5　宏觀調控政策轉折下的房地產融資 764
16.2　房地產上市企業資本市場融資方式比較 766
16.2.1　資本市場融資方式比較 766
16.2.2　資本市場融資結構分析 771
16.2.3　比較之后得出的結論分析 774
16.3　中國商業地產融資分析 774
16.3.1　商業地產的融資意義 774
16.3.2　商業地產不同融資渠道分析 776
16.3.3　商業地產多元化融資流程 784
16.3.4　中國商業地產市場出現新融資平臺 787
16.3.5　2011年我國商業地產融資難度加大 793
16.4　商業抵押擔保證券（CMBS）分析 795
16.4.1　CMBS的產生與發展 795
16.4.2　CMBS的優勢 796
16.4.3　CMBS的風險 797
16.4.4　CMBS在中國的發展 797
16.5　中國商業地產融資的困難及對策 799
16.5.1　商業地產的固有特性 799
16.5.2　商業地產融資的現實困境 799
16.5.3　突破困境的六種有效途徑 800
16.5.4　商業地產融資基金待推廣 809
第十七章　中國商業地產投資分析 811
17.1　房地產行業投資時機分析 811
17.1.1　時間因素 811
17.1.2　空間因素 811
17.1.3　生命周期因素 812
17.2　中國房地產行業的投資特性 820
17.2.1　周期性 820
17.2.2　關聯性 821
17.2.3　地域性 822
17.2.4　政策敏感性 823
17.3　中國房地產行業的投資現狀 823
17.3.1　中國房地產開發投資占GDP近10% 823
17.3.2　2008年中國房地產開發投資概況 825
17.3.3　2009年中國房地產投資市場位居世界首位 826
17.3.4　2010年中國房地產投資整體增速較快 827
17.3.5　2010年中國房地產吸引投資額仍位居全球第一 829
17.3.6　2011年1-11月房地產投資仍維持較高景氣 830
17.4　商業地產市場投資形勢分析 831
17.4.1　2010年商業地產市場成市場調控受益者 831
17.4.2　2011年初調控新政使商業地產投資價值再次提升 833
17.4.3　2011年商業地產市場持續受政策利好 834
17.4.4　商業地產市場投資風險不容忽視 835
17.4.5　國外投資者看好中國中小城市商業地產商機 836
17.5　中國商業地產投資熱點分析 838
17.5.1　中國商業地產的投資方向 838
17.5.2　二、三線城市商業地產市場蘊藏商機 838
17.5.3　工業地產市場投資潛力看好 840
17.5.4　休閑商業地產成為投資新寵 841
17.5.5　優勢寫字樓是最適宜投資的方向 843
17.6　四類主要商業地產產品的投資分析 843
17.6.1　購物中心 843
17.6.2　社區商業 844
17.6.3　主題賣場 845
17.6.4　商業街 845
17.7　中國商業地產投資的策略 846
17.7.1　國內商業地產的投資運作分析 846
17.7.2　國內商業地產投資應警惕誤區 850
17.7.3　投資商業地產需把握的關鍵 852
17.7.4　投資商業地產須謹記的五大事項 855
17.7.5　商鋪投資相關的政策性規定 857
17.8　房地產行業的投資風險 857
17.8.1　房地產的投資的經營風險 857
17.8.2　房地產投資的法律風險 860
17.8.3　有關房地產開發全過程的法律規定 865
17.8.4　中國房地產投資風險的總體狀況及變化趨勢 871
第十八章　中國商業地產發展趨勢分析 873
18.1　中國房地產行業發展前景預測 873
18.1.1　中國房地產市場將逐漸步入理性發展 873
18.1.2　2012年中國房地產行業或將轉型 876
18.1.3　“十二五”中國房地產業發展趨勢預測 877
18.1.4　中長期中國房地產市場發展展望 879
18.2　中國商業地產發展趨勢 879
18.2.1　中國商業地產市場前景展望 879
18.2.2　中國商業地產市場發展趨勢預測 881
18.2.3　2012-2016年中國商業地產投資規模預測 882
18.2.4　未來商業地產將向城市綜合體轉型 882
18.2.5　未來中國商業地產發展的特點及面臨的挑戰 883
18.3　中國商業地產的發展走向 884
18.3.1　向持有經營的開發模式轉變 884
18.3.2　向功能與形象并重轉變 885
18.3.3　向產業鏈專業分工轉變 886
附錄 887
附錄一：中華人民共和國城市房地產管理法 887
附錄二：招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定 901
附錄三：協議出讓國有土地使用權規定 908
附錄四：中華人民共和國土地管理法 912
附錄五：中國銀行房地產開發貸款管理辦法（試行） 931
附錄六：《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（2010.1） 938
附錄七：《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（2010.4） 942
附錄八：2011年房地產調控新政——“新國八條” 946

圖表目錄
圖表 1 2011年個季度房地產開發投資完成及增長情況 115
圖表 2 2011年各季度房地產開發企業商品房新開工面積增長情況 116
圖表 3 2008-2011年各季度商品房銷售面積及增長情況 117
圖表 4 2011年各月新建商品住宅價格指數漲跌變化情況 117
圖表 5 2011年房地產主要指標及2012年預測情況 118
圖表 6 開發商— 專用信息—人口—交易頻率的關系 159
圖表 7 2011年全國辦公樓和商業營業用房開發主要指標完成情況 178
圖表 8 2012年上海商鋪新盤預告 217
圖表 9 成都市工業地產格局屬性分析 357
圖表 10 2006-2011年我國商業地產上市公司總資產利潤率及增長情況 707
表 11 2006-2011年我國商業地產上市公司總資產周轉率 708
圖表 12 2006-2011年我國商業地產上市公司流動資產周轉次數及增長情況 708
圖表 13 2006-2011年我國商業地產上市公司資產負債率及增長情況 709
圖表 14 私募基金的優勢和劣勢 785
圖表 15 IPO的優勢和劣勢 786
圖表 16 國內主要房地產投資基金如下表： 802
圖表 17 2008年中國房地產開發投資情況 825

表格目錄
表格 1 近4年萬科企業股份有限公司資產負債率變化情況 685
表格 2 近4年萬科企業股份有限公司產權比率變化情況 686
表格 3 近4年萬科企業股份有限公司固定資產周轉次數情況 686
表格 4 近4年萬科企業股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 687
表格 5 近4年萬科企業股份有限公司總資產周轉次數變化情況 687
表格 6 近4年萬科企業股份有限公司銷售利潤率變化情況 688
表格 7 近4年金地（集團）股份有限公司資產負債率變化情況 689
表格 8 近4年金地（集團）股份有限公司產權比率變化情況 690
表格 9 近4年金地（集團）股份有限公司固定資產周轉次數情況 691
表格 10 近4年金地（集團）股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 691
表格 11 近4年金地（集團）股份有限公司總資產周轉次數變化情況 692
表格 12 近4年金地（集團）股份有限公司銷售利潤率變化情況 692
表格 13 近4年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司資產負債率變化情況 694
表格 14 近4年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司產權比率變化情況 694
表格 15 近4年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司固定資產周轉次數情況 695
表格 16 近4年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 695
表格 17 近4年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司總資產周轉次數變化情況 696
表格 18 近4年上海陸家嘴金融貿易區開發股份有限公司銷售利潤率變化情況 696
表格 19 近4年廣州珠江實業開發股份有限公司資產負債率變化情況 699
表格 20 近4年廣州珠江實業開發股份有限公司產權比率變化情況 700
表格 21 近4年廣州珠江實業開發股份有限公司固定資產周轉次數情況 700
表格 22 近4年廣州珠江實業開發股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 701
表格 23 近4年廣州珠江實業開發股份有限公司總資產周轉次數變化情況 701
表格 24 近4年廣州珠江實業開發股份有限公司銷售利潤率變化情況 702
表格 25 近4年天津市房地產發展（集團）股份有限公司資產負債率變化情況 704
表格 26 近4年天津市房地產發展（集團）股份有限公司產權比率變化情況 704
表格 27 近4年天津市房地產發展（集團）股份有限公司固定資產周轉次數情況 705
表格 28 近4年天津市房地產發展（集團）股份有限公司流動資產周轉次數變化情況 706
表格 29 近4年天津市房地產發展（集團）股份有限公司總資產周轉次數變化情況 706
表格 30 近4年天津市房地產發展（集團）股份有限公司銷售利潤率變化情況 707

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