中國養老公寓市場運營模式分析與投資前景預測報告

2013-2018年中國養老公寓市場運營模式分析與投資前景預測報告
【報告編號】 120201
【版權機構】 產業經濟研究院
【出版時間】 2013年3月
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【報告目錄】

第1章：中國養老公寓行業發展綜述 15
1.1 養老公寓行業的定義 15
1.1.1 養老公寓的定義 15
1.1.2 養老公寓的性質 15
1.1.3 養老公寓的作用 15
1.2 中國養老公寓行業進入壁壘分析 16
1.2.1 資金實力壁壘 16
1.2.2 從業經驗壁壘 16
1.2.3 人力資源壁壘 16
1.2.4 業務資質壁壘 16
第2章：養老公寓行業發展環境分析 17
2.1 養老公寓行業政策環境分析 17
2.1.1 養老公寓行業相關法律、法規解析 17
2.1.2 養老公寓行業優惠政策解析 17
2.2 養老公寓行業經濟環境分析 18
2.2.1 行業與經濟發展的相關性分析 18
2.2.2 中國宏觀經濟發展現狀分析 19
（1）中國GDP分析 19
（2）工業增長情況分析 20
（3）全國居民消費價格分析 21
（4）城鄉居民收入分析 21
（5）社會消費品零售分析 24
（6）社會固定資產投資分析 25
2.2.3 行業經濟環境分析 26
2.3 養老公寓行業社會環境分析 27
2.3.1 中國人口規模及結構分析 27
2.3.2 中國人口老齡化趨勢分析 29
2.3.3 中國養老觀念變化分析 30
2.3.4 中國人口老齡化對經濟的影響 31
第3章：國內外養老公寓的發展現狀分析 33
3.1 國內外養老模式發展現狀分析 33
3.1.1 國外養老模式發展現狀分析 33
（1）國外養老模式發展歷程 33
（2）日本養老社區模式研究 33
（3）美國養老社區模式研究 34
（4）丹麥養老社區模式研究 35
（5）國外養老模式借鑒 35
3.1.2 中國養老模式比較分析 35
（1）中國家庭養老模式 35
（2）中國福利機構養老模式 36
（3）中國養老公寓模式 36
3.2 中國養老市場調研分析 37
3.2.1 老年養老需求分析——個人基本情況方面 37
3.2.2 老年養老需求分析——個人意愿方面 38
3.2.3 老年養老需求分析——設施服務方面 41
3.2.4 老年養老需求分析——經濟承受能力方面 43
3.2.5 老年養老需求分析——社會行為方面 47
3.3 中國發展養老公寓可行性分析 50
3.3.1 市場人口因素分析 50
3.3.2 市場購買力因素分析 52
3.3.3 市場需求產生的購買意向分析 52
3.4 中國養老公寓發展現狀分析 53
3.4.1 中國養老公寓發展的基本現狀 53
3.4.2 中國養老公寓發展中存在的問題 53
3.4.3 中國養老公寓發展中的對策分析 56
第4章：中國養老公寓運營模式分析 59
4.1 中國養老公寓建設分析 59
4.1.1 養老公寓建設項目的選址分析 59
（1）地塊影響因素分析 59
（2）養老公寓項目的選址理論 61
（3）養老公寓項目的選址方法分析 61
（4）土地獲取的途徑及方式 63
4.1.2 養老公寓項目市場調查及市場定位分析 65
（1）養老公寓項目市場調查研究 65
（2）養老公寓消費者心理特征分析 68
（3）養老公寓消費者行為模式及購買決策過程分析 71
4.1.3 養老公寓項目消費者細分市場分析 75
4.1.4 養老公寓項目目標消費者市場選擇 77
4.1.5 養老公寓項目市場定位分析 78
4.2 中國養老公寓項目營銷策略研究 80
4.2.1 養老公寓項目銷售渠道類型 80
（1）第一渠道模式 80
（2）第二渠道模式 83
4.2.2 養老公寓項目銷售渠道選擇 84
（1）銷售渠道考慮要素分析 84
（2）養老公寓項目的銷售渠道選擇 85
4.3 中國養老公寓項目促銷策略 85
4.3.1 養老公寓促銷目標分析 85
4.3.2 養老公寓促銷方式分析 86
4.3.3 養老公寓項目促銷策略分析 87
（1）養老公寓項目廣告促銷策略 87
（2）養老公寓項目人員推銷策略 90
（3）養老公寓項目營業推廣策略 90
（4）養老公寓項目公共關系策略 91
4.3.4 養老公寓項目滯銷應對策略 92
（1）養老公寓開賣就滯銷的應對策略 92
（2）養老公寓售出兩三成后滯銷的應對策略 92
（3）養老公寓售出四五成后滯銷的應對策略 92
（4）養老公寓售出七八成后滯銷的應對策略 93
4.4 中國養老公寓項目價格策略 94
4.4.1 養老公寓項目定價目標 94
4.4.2 養老公寓項目價格影響因素 95
4.4.3 養老公寓項目定價方法研究 97
4.4.4 養老公寓項目調價方法研究 99
4.4.5 養老公寓項目定價程序研究 101
第5章：中國養老公寓建設規劃設計分析 104
5.1 中國老年人的特征與特殊需求分析 104
5.1.1 老年人的生理特征研究 104
（1）老年人人體工程學研究 104
（2）老年人的生理特征研究 104
（3）老年人的生理需求研究 106
5.1.2 老年人的心理特征研究 107
（1）老年人的心理特征研究 107
（2）老年人的心理需求研究 108
5.1.3 老年人的行為活動特征 109
（1）老年人的活動分布圈 109
（2）老年人的活動特性 110
5.2 中國養老公寓的功能元素設計分析 111
5.2.1 養老公寓的居住功能元素設計 112
5.2.2 養老公寓的公共服務功能元素設計 121
5.2.3 養老公寓的交通功能元素設計 125
5.3 中國養老公寓的建筑組合及總平面設計 126
5.3.1 養老公寓的建筑組合設計 126
5.3.2 養老公寓養老公寓的總平面設計 128
5.4 中國混住型養老公寓規劃設計分析 130
5.4.1 混住型養老公寓可行性研究 130
5.4.2 混住型養老公寓設計要點分析 133
5.4.3 混住型養老公寓設計案例調研 145
第6章：中國養老公寓開發經營分析 156
6.1 中國一線城市老年公寓開發經營分析 156
6.1.1 一線城市養老公寓開發現狀分析 156
6.1.2 發達城市養老公寓經營模式分析 157
6.2 中國中小城市養老公寓開發經營分析 158
6.2.1 中小城市養老公寓開發現狀分析 158
（1）中小城市養老公寓開發資金融資現狀分析 158
（2）中小城市養老公寓功能設計局限性分析 159
（3）中小城市養老公寓經營效益分析 162
（4）中小城市養老公寓投資風險分析 162
6.2.2 中小城市養老公寓開發創新分析 162
（1）中小城市養老公寓產品創新 163
（2）中小城市養老公寓融資模式創新 164
（3）中小城市養老公寓成本控制分析 164
（4）中小城市養老公寓風險管理分析 165
6.2.3 中小城市養老公寓經營創新分析 165
（1）中小城市養老公寓經營現狀及趨勢分析 165
（2）中小城市養老公寓經營模式創新分析 166
6.2.4 中小城市養老公寓開發經營案例調研 166
第7章：中國重點地區養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 168
7.1 北京市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 168
7.1.1 北京市房地產市場分析 168
（1）北京市房地產開發投資分析 168
（2）北京市房地產市場銷售分析 169
（3）北京市房地產資金來源分析 169
7.1.2 北京市房地產市場運行趨勢分析 169
7.1.3 北京市養老公寓市場規模分析 170
（1）養老公寓總量統計 170
（2）養老公寓床位數統計 170
（3）養老公寓分布情況 170
7.1.4 北京市養老公寓經營效益分析 170
7.1.5 北京市養老公寓需求潛力分析 170
7.1.6 北京市養老公寓政府相關性優惠政策分析 171
7.1.7 北京市養老公寓典型案例運營情況調研 171
7.1.8 北京市養老公寓發展趨勢分析 171
7.2 上海市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 172
7.2.1 上海市房地產市場分析 172
（1）上海市房地產開發投資分析 172
（2）上海市房地產市場銷售分析 173
（3）上海市房地產資金來源分析 173
7.2.2 上海市房地產市場運行趨勢分析 173
7.2.3 上海市養老公寓市場規模分析 174
（1）養老公寓總量統計 174
（2）養老公寓床位數統計 174
7.2.4 上海市養老公寓需求潛力分析 174
7.2.5 上海市養老公寓政府相關性優惠政策分析 174
7.2.6 上海市養老公寓典型案例運營情況調研 174
7.2.7 上海市養老公寓發展趨勢分析 175
7.3 深圳市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 175
7.3.1 深圳市房地產市場分析 175
（1）深圳市房地產開發投資分析 175
（2）深圳市房地產市場銷售分析 175
（3）深圳市房地產資金來源分析 176
7.3.2 深圳市房地產市場運行趨勢分析 176
7.3.3 深圳市養老公寓市場規模分析 176
（1）養老公寓總量統計 177
（2）養老公寓床位數統計 177
（3）養老公寓分布情況 177
7.3.4 深圳市養老公寓需求潛力分析 177
7.3.5 深圳市養老公寓政府相關性優惠政策分析 177
7.3.6 深圳市養老公寓典型案例運營情況調研 178
7.3.7 深圳市養老公寓發展趨勢分析 179
7.4 廣州市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 179
7.4.1 廣州市房地產市場分析 179
（1）廣州市房地產開發投資分析 179
（2）廣州市房地產市場銷售分析 180
7.4.2 廣州市房地產市場運行趨勢分析 180
7.4.3 廣州市養老公寓市場規模分析 180
（1）養老公寓總量統計 180
（2）養老公寓床位數統計 181
（3）養老公寓分布情況 181
7.4.4 廣州市養老公寓需求潛力分析 181
7.4.5 廣州市養老公寓政府相關性優惠政策分析 181
7.4.6 廣州市養老公寓典型案例運營情況調研 181
7.4.7 廣州市養老公寓發展趨勢分析 182
7.5 濟南市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 182
7.5.1 濟南市房地產市場分析 182
（1）濟南市房地產開發投資分析 182
（2）濟南市房地產市場銷售分析 183
7.5.2 濟南市房地產市場運行趨勢分析 183
7.5.3 濟南市養老公寓市場規模分析 184
（1）養老公寓總量統計 184
（2）養老公寓床位數統計 184
（3）養老公寓分布情況 184
7.5.4 濟南市養老公寓經營效益分析 184
7.5.5 濟南市養老公寓需求潛力分析 184
7.5.6 濟南市養老公寓政府相關性優惠政策分析 184
7.5.7 濟南市養老公寓典型案例運營情況調研 185
7.5.8 濟南市養老公寓發展趨勢分析 185
7.6 成都市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 185
7.6.1 成都市房地產市場分析 185
（1）成都市房地產開發投資分析 186
（2）成都市房地產市場銷售分析 186
7.6.2 成都市房地產市場運行趨勢分析 186
7.6.3 成都市養老公寓市場規模分析 187
（1）養老公寓總量統計 187
（2）養老公寓床位數統計 187
（3）養老公寓分布情況 188
7.6.4 成都市養老公寓需求潛力分析 188
7.6.5 成都市養老公寓政府相關性優惠政策分析 188
7.6.6 成都市養老公寓典型案例運營情況調研 189
7.6.7 成都市養老公寓發展趨勢分析 189
7.7 武漢市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 189
7.7.1 武漢市房地產市場分析 189
（1）武漢市房地產開發投資分析 190
（2）武漢市房地產市場銷售分析 190
（3）武漢市房地產資金來源分析 190
7.7.2 武漢市房地產市場運行趨勢分析 190
7.7.3 武漢市養老公寓市場規模分析 191
（1）養老公寓總量統計 191
（2）養老公寓床位數統計 191
（3）養老公寓分布情況 191
7.7.4 武漢市養老公寓需求潛力分析 191
7.7.5 武漢市養老公寓政府相關性優惠政策分析 192
7.7.6 武漢市養老公寓典型案例運營情況調研 192
7.7.7 武漢市養老公寓發展趨勢分析 193
7.8 天津市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 193
7.8.1 天津市房地產市場分析 193
（1）天津市房地產開發投資分析 193
（2）天津市房地產市場銷售分析 193
7.8.2 天津市房地產市場運行趨勢分析 194
7.8.3 天津市養老公寓市場規模分析 195
（1）養老公寓總量統計 195
（2）養老公寓床位數統計 195
（3）養老公寓分布情況 195
7.8.4 天津市養老公寓需求潛力分析 195
7.8.5 天津市養老公寓政府相關性優惠政策分析 196
7.8.6 天津市養老公寓典型案例運營情況調研 197
7.8.7 天津市養老公寓發展趨勢分析 197
7.9 重慶市養老公寓行業發展現狀和趨勢分析 197
7.9.1 重慶市房地產市場分析 197
（1）重慶市房地產開發投資分析 198
（2）重慶市房地產市場銷售分析 198
（3）重慶市房地產資金來源分析 198
7.9.2 重慶市房地產市場運行趨勢分析 199
7.9.3 重慶市養老公寓市場規模分析 200
（1）養老公寓總量統計 200
（2）養老公寓床位數統計 200
（3）養老公寓分布情況 200
7.9.4 重慶市養老公寓需求潛力分析 200
7.9.5 重慶市養老公寓政府相關性優惠政策分析 200
7.9.6 重慶市養老公寓典型案例運營情況調研 201
7.9.7 重慶市養老公寓發展趨勢分析 201
第8章：中國養老公寓行業領先個案經營狀況 202
8.1 中國房地產企業投資養老公寓經營分析 202
8.1.1 保利房地產(集團)股份有限公司經營情況分析 202
（1）企業發展規模分析 202
（2）企業總體經營情況分析 202
（3）企業主營業務及其經營狀況分析 203
（4）企業養老公寓項目開發情況 203
（5）企業盈利能力分析 204
（6）企業運營能力分析 204
（7）企業償債能力分析 205
（8）企業發展能力分析 205
（9）企業經營狀況優劣勢分析 206
（10）企業發展目標及展望 207

8.2 中國養老公寓運營管理領先企業分析 227
8.2.1 親和源股份有限公司經營情況分析 227
（1）企業發展規模分析 227
（2）企業總體經營情況分析 227
（3）企業養老公寓項目開發運營情況 227
（4）企業經營狀況優劣勢分析 228
（5）企業發展目標及展望 229

8.3 中國養老公寓領先個案經營分析 234
8.3.1 上海親和源養老公寓經營情況分析 234
（1）公寓發展簡況分析 234
（2）公寓規劃設計分析 234
（3）公寓運營模式分析 235
（4）公寓入住狀況分析 236
（5）公寓收費情況分析 237
（6）公寓經營優劣勢分析 238

圖表目錄
圖表1：2006-2012年中國國內生產總值及其增長速度（單位：億元，%） 19
圖表2：2008-2012年工業增加值月度同比增長速度（單位：%） 20
圖表3：2003-2012年全國居民消費價格走勢 21
圖表4：2012年城鄉居民人均收入平均數與中位數比較情況（單位：元） 24
圖表5：2008-2012年中國社會消費品零售總額月度同比增長速度（單位：%） 25
圖表6：2000-2012年我國全社會固定資產投資變化情況（單位：億元） 25
圖表7：2012年1-11月全國房地產市場運行數據 27
圖表8：1990-2012年中國人口數量及增長情況（單位：億人，%） 28
圖表9：第三次嬰兒潮人口步入婚育引發第四次嬰兒潮（單位：萬人，%） 29
圖表10：入駐養老公寓的意愿調研 38
圖表11：養老公寓機構性質選擇 39
圖表12：養老公寓購買意向調研 39
圖表13：養老公寓住房面積偏好 40
圖表14：養老公寓類型偏好選擇 40
圖表15：養老公寓房間類型選擇 41
圖表16：養老公寓環境選擇調研 41
圖表17：養老公寓醫療設施配備需求 42
圖表18：養老公寓必備設施服務 42
圖表19：養老公寓必備服務項 43
圖表20：養老公寓廚房需求 43
圖表21：養老公寓費用支付形式調研 44
圖表22：養老公寓每月費用承受能力調研（單位：元） 44
圖表23：養老公寓一次性費用支付能力調研 45
圖表24：養老公寓費用支付來源調研 45
圖表25：養老公寓目前擁有的理財方式調研 46
圖表26：未來六個月的投資計劃 46
圖表27：養老公寓投資者期望的投資回報率調研 47
圖表28：養老公寓入駐人員要求調研 47
圖表29：養老公寓合住意愿調研 48
圖表30：入駐養老公寓老人希望子女看望周期調研 48
圖表31：養老公寓心理健康服務需求調研 49
圖表32：參與工作意愿調研 49
圖表33：養老公寓日常用品使用偏好調研 50
圖表34：養老公寓促銷方式表 87
圖表35：老年人生活的變化與年齡的關系 105
圖表36：養老公寓公共服務設施項目配置 121
圖表37：獨居老人住宅行為活動內容 138
圖表38：老年夫婦居住模式住宅行為活動內容 140
圖表39：項目經濟技術指標 149
圖表40：2012年北京市房地產開發和銷售主要指標（單位：萬平方米，億元，%） 168
圖表41：2012年深圳市商品房成交量走勢（單位：萬平方米） 176
圖表42：2012年成都市商品住房成交面積及同比增速（單位：萬平方米，%） 186
圖表43：2015年成都市養老事業規劃（單位：%） 188
圖表44：2012年武漢市各區60歲以上老齡人口圖（單位：萬） 192
圖表45：2010-2012年天津市商品房成交情況及同比增速（單位：套，億元，萬平方米，%） 194
圖表46：2009-2030年天津市人口老齡化趨勢（單位：萬人） 196
圖表47：2008-2012年保利房地產（集團）股份有限公司主要經濟指標分析（單位：萬元） 203
圖表48：2012年保利房地產（集團）股份有限公司的產品結構（單位：%） 203
圖表49：2008-2012年保利房地產（集團）股份有限公司盈利能力分析（單位：%） 204
圖表50：2008-2012年保利房地產（集團）股份有限公司運營能力分析（單位：次） 205
圖表51：2008-2012年保利房地產（集團）股份有限公司償債能力分析（單位：%，倍） 205
圖表52：2008-2012年保利房地產（集團）股份有限公司發展能力分析（單位：%） 206
圖表53：保利房地產（集團）股份有限公司優劣勢分析 206

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