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【案情介紹】
丈夫因為生意虧本需要資金，私下賣掉夫妻共有房屋，妻子知情后訴至法院，要求確認買賣合同無效。6月4日，張家口市橋西區人民法院審結了這起確認合同效力糾紛案，依法駁回了妻子的訴訟請求。
趙某與張某是夫妻關系，雙方婚后共同購買了一套樓房，房屋雖然登記在趙某的名下，但是屬于夫妻雙方的共同財產。趙某由于做生意虧損，在妻子張某不知情的情況下，便私自將房屋出賣給了汪某。雙方簽訂了買賣合同之后，汪某向趙某支付了房款。由于趙某遲遲未給汪某辦理房屋過戶手續，后被汪某起訴至法院。收到法院傳票后，趙某才不得不將此事告知張某。對此，張某以丈夫趙某未經其同意私自與汪某簽訂房屋買賣合同，將屬于其與趙某共同所有的上述房屋出售給汪某，侵犯了她作為房屋合法所有權人的合法權益為由訴至法院，請求依法確認趙某、汪某簽訂的房屋買賣合同無效。
法院經審理認為，趙某和汪某簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，內容并不違反法律、行政法規的強制性規定，亦無證據證明雙方具有惡意串通損害張某合法權益的情形，雙方簽訂的房屋買賣合同合法有效。根據《人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第1款規定，法院遂作出了上述判決。
【說法】
《婚姻法》規定：夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權?！段餀喾ā返诰攀邨l規定，處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意。根據上述規定，我們可以得知一般無處分權人的擅自出賣行為無效。但為保護當事人的合法權益，防止大量買賣合同遭遇無效認定之命運，人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第1款規定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由，主張合同無效的，人民法院不予支持。據此，本案中趙某雖然對房屋沒有完全處分權，其處分行為無效，但不影響其與汪某簽訂房屋買賣合同的成立。也就是說，買賣合同并不因無權處分而無效。
雖然汪某和趙某簽訂的房屋買賣合同有效，但根據上述《婚姻法》、《物權法》的有關規定，以及《城市房地產管理法》第三十八條 “共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓”的規定，本案中張某對房屋買賣不知情，且不同意賣房，趙某的行為構成無權處分，故該房屋買賣協議在履行時會履行不能。對此，人民法院《關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第二款規定，出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償的，人民法院應予支持。這種情況下，本案中汪某可以向趙某某主張合同履行不能損害賠償或要其承擔違約責任，但不能請求法院判決趙某履行合同并對房屋進行過戶。
“共有房地產，未經其他共有人書面同意的，不得轉讓”的規定，也有例外情形。為保護市場交易安全，《婚姻法》司法解釋（三）第11條規定， 一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。同時，《物權法》第106條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；（二）以合理的價格轉讓；（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。也就是說，本案中如果汪某已經辦理了房屋過戶手續，張某就無權將房屋所有權追回，其只能按照《婚姻法解釋三》第11條“夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持”的規定，或《物權法》第106條“受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失”的規定，向其丈夫趙某請求損失賠償。
隨著經濟的繁榮和發展，房屋交易越來越頻繁，引發的紛爭也是不斷增加的。在此法官也建議購房人，你所購的房屋如果屬于出賣人的夫妻共同財產，一定要在簽訂房屋買賣合同前確認夫妻雙方均同意賣房，即使作為出賣人在合同上簽字的是夫或妻一方，也應當要求提供其配偶授權賣房的授權委托書。
宋長貴律師團隊在婚姻家庭糾紛領域執業多年，經驗豐富，對離婚案件中公司股權、房產糾紛、大額離婚財產分割、子女撫養權的爭取、涉外離婚等糾紛尤為專長。
